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[법률 조언] 경매로 넘어간 원룸의 전세 보증금을 반환받으려면 어떻게 해야 하나요?
띵구아빠 광주 lajhmm 2019-03-21 18:42 조회 724
올해 타지역(전북 익산)의 대학에 입학한 아이가 있습니다.
대학교 근처의 원룸에 1년 계약 전세로 들어갔는데, 이 건물이 경매에 넘어갔다는 소식을 들었습니다.
이런 일이 처음이라 당황스럽고 어떻게 처리해야 할지 몰라 회원님들의 도움이 절실히 필요합니다.
상황은 이렇습니다.
1. 2019년 2월 14일 : 공인중개사를 통해 보증금 4천만원에 아들 앞으로 1년 간 전세로 원룸을 계약.
(전세 계약 만료일 : 2020년 2월 20일)
2. 2월 21일 : 주민센터에서 주민등록신고 및 확정일자를 획득하고 이사 들어감.
3. 등기부 등록부 기록 사항으로
- 근저당권설정 : 2017년 8월 24일 신협에 3억
- 전세권설정 : 2018년 5월 11일 A라는 사람 앞으로 4천5백,
2018년 6월 5일 B라는 사람 앞으로 1억(매우 큰 평수)
4. 현재 해당 원룸에는 전세권 설정하신 분 2명 이외에 10여명의 전세 세입자가 있음.
5. 나머지 10여명의 전세 세입자들은 전세금 반환 소송을 준비하려고 함.
현재 제가 파악하고 있는 내용은 여기까지 입니다.
임대인은 이 원룸 이외에 다른 원룸 건물도 여러 채 가지고 있는 것으로 알고 있으며, 본 건물이 경매로 넘어간 것으로 보아, 다른 원룸들도 무사하지 못할 것 같다는 생각이 듭니다.
이러한 상황에서 저는 어떻게 해야 손실을 최소화 할 수 있을까요?
법원에서 배당신청을 하라는 통지서가 온다는데 그때 어떻게 해야 하나요? 누구는 배당신청을 하지 말고 끝까지 버티다가 그 건물의 경매 절차가 끝나고 새로운 건물주가 오면, 그 새 건물주에게 보증금을 받을 수 있다고 하는데요... 그렇게 하는 것이 좋을까요?
법적인 내용은 정말 무외한입니다.. 관련된 내용으로 잘 알고 계시는 여러분들의 많은 조언과 도움 부탁합니다.
댓글10
연수생활 인천 작성일
주택임대차보호법의 세입자보호는 크게 세가지입니다
1. 임차권에 대항력부여
2. 임대차보증금에 우선변제권 부여
3. 소액임대차보증금(지역마다다름)에 대한 최우선변제권
말씀하신사안의 경우 점유 및 전입신고일보다 앞서는 선순위 근저당권이 존재하므로 대항력은 주장할수없습니다 그러니까 경락인(낙찰받은사람)이 임대차관계를 승계받을 의무가 없습니다
두번째 우선변제권의경우 전입신고일 다음날발생하고 우선변제권의 순위에따라 배당받는데 다른분들과 선후관계가 일단중요하겠습니다 원룸이 얼마의 가치가있는지모르겠지만 느낌상 대출부분 빼고 해보면 사실상남는게 없을듯합니다
다음으로 소액임대차보증금 최우선변제권인데 일단 소액임차인에 해당하는지 확인하시고 해당된다면 법이정한 범위 내에서는 최우선적으로 변제됩니다 다만 소액임대차보증금이 낙찰금액의 1/2이 넘을수 없습니다 이건의 경우 임차임이 많아서 넘을수도있겠네요
띵구아빠 광주 lajhmm 작성일
말씀 정말 감사합니다... 정확한 의미를 이해할 수는 없으나 상황에 매우 좋지 않다는 말씀이신 것 같습니다..
그럼 우선 법원에서 통지한 배당신청을 하는 것이 그나마 유리하겠지요?
연수생활 인천의 댓글 작성일
네 주택임대차보호법시행령을 확인해보니 익산지역도 5000만원 이하는 소액임차인에 해당해서 최우선변제권이 있네요. 받을수있는금액은 1700만원입니다(임차인이 여러명이라서 소액임대차보증금 최우선변제액 총액이 부동산가액의 2분의1을 초과하면 2분의1까지만 안분해서 받습니다) 나머지 부분에 대해서는 소송(지급명령도 무관합니다)하셔서 판결받으신후 임대인의다른재산에 집행하셔야합니다 주의하셔야할것은 임차인의 경우 배당요구를 하셔야만 배당에 참여할수있으니 배당요구하셔야 한다는것이니 꼭 배당요구 신청서를 제출하셔야합니다
띵구아빠 광주 lajhmm 작성일
네. 정말 감사합니다..
하자매아빠 동탄 작성일
배당신청 꼭 하셔야합니다.
경매로구입한 새주인은 전세보증금을 돌려줄 의무가 전혀없습니다.
소송걸어도 패합니다.
못받았다고 하더라도 소송 걸려면 전 주인에게 걸어야합니다.
그리고 근저당권과 전세권 설정을 보시고도 전세로 들어가신 건가요?
건물 가격하고 위에 걸린 금액합쳐보면 답 나오셧을텐데...
저도 원룸살다 건물이 경매로 넘어간적이 있었는데,
다행히 초반에 입주해서 산 사람들이 대부분이라
전세금 거의 다 돌려받았습니다. 전액..
다만 해외장기출장으로 배당신청 못한 분이 3천5백 날렸네요.
그분은 전 주인에게 민사로 소송해서 받아내야한다고 했었습니다.
참고하세요.
띵구아빠 광주 lajhmm 작성일
네. 정말 세상 물정 모르고 살았네요.. 감사합니다!!!
낙이아빠 충북음성 작성일
부동산도 너무하네요.
매매가가 얼마짜리인지 몰라도 누가봐도
리스크가 존재하는 물건을 전세를 소개시키다니... 배당 받으시고 집주인 재산있으면 민사도 고려해보세요.
마리오 서울강동 작성일
부동산에서 처음계약시 각세대의 임대보증금 설명안해 주었나요? 근저당이 그정도면 월세를 추천해야지 부동산이 영~~ 낙찰자가 잔금납부할때까지 꼬옥 전입과 점유를 유지하세요 또한 배당도 필히 신청하세요
띵구아빠 광주 lajhmm 작성일
여러 회원님들의 말씀을 들으니 어느 정도 가닥이 잡히네요.. 정말 감사합니다..
우선 배당신청하고, 민사 소송 병행하고, 원룸 점유 유지... 이게 중요하네요.. 감사합니다!!!!!
일체유심조 전남장성 작성일
공인중개사가 계약시 원룸 전체에 대한 권리관계에 대해 설명의무가 있습니다.각 방에 대한 보증금 내용까지요. 이부분 확인하시고 안하였으면 중개사 상대로 소송을 제기하세요